Vergunning of vrijstelling: wat geldt wanneer?

Wie wil bouwen of renoveren, kan vaak niet zomaar de werken starten zonder omgevingsvergunning, tenzij de werken vrijgesteld zijn. Voor een beperkt aantal gevallen kan nog een melding gelden. Maar wat houdt een vergunnings- en meldingsplicht precies in? We overlopen het in dit artikel. We focussen voornamelijk op de Vlaamse regelgeving, maar stippen ook de Brusselse en Waalse situatie aan.

 

Over vergunning, melding en vrijstelling

In Vlaanderen vallen bouw- en renovatiewerken hoofdzakelijk onder 2 regimes: vergunningsplichtige werken en vrijgestelde werken. Tot voor kort was er ook de meldingsplicht, maar die wordt voor de meeste bouwwerken afgeschaft. Waar we hieronder nog ‘melding’ vermelden, gaat het om specifieke uitzonderingen die nog in regelgeving bestaan, niet meer om een breed toepasselijk regime

De basis ligt in het Omgevingsvergunningsdecreet en het Omgevingsvergunningsbesluit, die sinds 2017 de vroegere stedenbouwkundige vergunning en milieuvergunning hebben samengebracht. Elke bouwactiviteit moet dus worden getoetst aan dit kader.

Wat is een omgevingsvergunning?

Een omgevingsvergunning is een formele toelating van het gemeentebestuur (of in sommige gevallen de provincie of Vlaanderen) om een bouwactiviteit uit te voeren. Ze is verplicht voor alle werken die een invloed hebben op de stabiliteit, het volume, de bestemming of de omgeving van een gebouw. Vaak moet ook een architect worden ingeschakeld, tenzij het gaat om eenvoudige constructies zonder stabiliteitswijzigingen. 

Vaak met architect, maar wanneer precies?

Een architect is over het algemeen verplicht zodra het project de stabiliteit, structuur of het volume van het gebouw wijzigt, of als het gaat om nieuwbouw of een ingrijpende uitbreiding.

Concreet: bij het bouwen van een nieuwe woning of bijgebouw, het wijzigen van dragende muren, het toevoegen van verdiepingen, het wijzigen van het dakvolume, of het ombouwen van functies en bijhorende werken is een architect vereist.

Wat is een meldingsplicht?

De meldingsplicht is een lichte administratieve procedure die geldt voor werken met een beperkte ruimtelijke of bouwkundige impact, waarbij een volledige vergunning niet nodig wordt geacht, maar de overheid/gemeente wél op de hoogte moet worden gebracht. Voor meldingsplichtige werken is vrijwel nooit een architect vereist.

Wanneer heb je nu een vergunning nodig en wanneer niet (meer)?

Vergunning zonder uitzondering: in welke gevallen?

Nieuwbouw en totaalrenovatie

Sowieso heb je voor het zetten van een nieuw hoofdgebouw (lees: een nieuwbouwwoning) altijd een omgevingsvergunning nodig. Daar gelden er geen voorwaarden om tot een vrijstelling of enkel een meldingsplicht te komen. Ook wanneer je sloopt (en heropbouwt), heb je een vergunning nodig, tenzij het gaat om louter de afbraak van een bijgebouw zoals een tuinhuis, of de uitbraak van een oprit, terras of tuinpad. 

Een wijziging van het aantal woongelegenheden, zoals een gezinswoning omvormen tot appartementen of omgekeerd,  brengt ook altijd een omgevingsvergunning met zich mee. 

Functiewijziging van een woning

Ook voor de wijziging van de hoofdfunctie van een gebouw, bijvoorbeeld van wonen naar kantoor of handelsruimte, moet je altijd een vergunning aanvragen, ook als je geen verbouwwerken laat uitvoeren. Zijn er wel werken nodig? Dan moet je een architect onder de arm nemen. Dit geldt ook voor bestaande bijgebouwen. Ben je van plan om je tuinhuis op termijn om te bouwen tot tiny house of kantoorruimte? Dan moet je de vergunningsprocedure doorlopen.

Voeg je een complementaire functie toe (kantoor, kamerverhuur, ...) aan een gebouw dat hoofdzakelijk als woning fungeert? Dan kan je vrijgesteld worden van een omgevingsvergunning als de complementaire functie niet meer ruimte in m² in beslag neemt dan de woonfunctie (tot een maximum van 100 m²).

(Ver)bouwwerken: algemene voorwaarden voor vrijstellingen

Bij veel bouw- en verbouwwerken waarvoor in de regel een vergunning vereist is, kan je ook vrijgesteld worden van de vergunningsplicht onder bepaalde voorwaarden. Hoewel er veel specifieke voorwaarden per handeling zijn (zie verder), zijn er een aantal algemene voorwaarden waaraan elk van die handelingen moet voldoen om in aanmerking te komen voor een vrijstelling.

Zo mag er geen vergunningsplichtige functiewijziging plaatsvinden en moet het aantal woongelegenheden ongewijzigd blijven. De handelingen moeten gebeuren aan een woning die ofwel gebouwd met een geldige vergunning, ofwel wordt het door de wet als vergund beschouwd, bijvoorbeeld omdat het al bestond vóór de invoering van de vergunningsplicht.

De werken mogen ook niet strijdig zijn met bestaande vergunningen, verordeningen, lokale plannen of recente verkavelingsvoorschriften, noch met andere toepasselijke regelgeving zoals een lokale bouwcode. Voor beschermd erfgoed geldt een afzonderlijk en specifiek toelatingssysteem, waardoor vrijstellingen daar niet automatisch van toepassing zijn.

Tip
Informeer je altijd bij de dienst ruimtelijke ordening van je stad of gemeente. Zij kunnen andere voorwaarden of specifieke verkavelingsvoorschriften hanteren. Zo vermijd je dat je onbewust tegen de regels ingaat. 

Wat bij de renovatie van een woning?

Wanneer heb je een vergunning nodig?

Als je structurele elementen wijzigt aan het gebouw, heb je een omgevingsvergunning nodig. Denk aan het vervangen van een dakconstructie of buitenmuren, het verwijderen van draagmuren of het verhogen van verdiepingen, maar ook volumetoename.

Sommige ingrepen die vroeger meldingsplichtig waren (zoals de toevoeging van een raamopening of werken aan een dakstructuur zonder de structuur volledig te vervangen), zijn sinds 1 maart 2026 vrijgesteld.

Wanneer ben je vrijgesteld?

Gevel- en dakwerken waarbij de energieprestatie van de woning niet verslechtert en die geen wijziging van het bouwvolume teweegbrengen, zijn vergunningsplichtig, noch meldingsplichtig. Ook als er stabiliteitswerken aan te pas komen. 

Als je een buitengevel isoleert langs buiten door toevoeging van gevelisolatie met een nieuwe afwerking zoals steenstrips of gevelpleister, ben je vrijgesteld van een vergunning als de dikte van de nieuwe laag (isolatie + bedekking) minder is dan 26 cm. Uiteraard mag daarbij de rooilijn (grens met het openbaar domein) niet overschreden worden.

Als het gaat om een verbouwing binnenshuis (vloeren, keuken, badkamer, elektriciteit, leidingen), geldt er geen vergunningsplicht. Ook stabiliteitswerken binnenshuis (zoals een draagmuur uitbreken) zijn sinds 1 maart 2026 in principe vrijgesteld.

Uitbreiding met een aanbouw

Als je het woonvolume uitbreidt met een aangebouwde veranda, carport, overkapping of bijkeuken, heb je strikt gezien altijd een omgevingsvergunning nodig. Tot voor kort gold een meldingsplicht onder voorwaarden (aanbouw met oppervlakte < 40 m², binnen 2 m van de perceelgrens achteraan en 3 m aan de zijkant), maar sinds 1 maart 2026 valt aanbouw volledig onder de vergunningsplicht.

Regeling voor zorgunits

Wil je in je tuin een tijdelijke, verplaatsbare zorgunit voorzien? Gaat het om een zorgwoning binnen het bestaande bouwvolume of een bestaand vrijstaand bijgebouw? Dan heb je in Vlaanderen alvast geen vergunning nodig, maar volstaat een melding bij de gemeente. Een vrijstaande tijdelijke zorgunit in de tuin mag echter niet méér bedragen dan 50 m² en mag niet in een voortuin geplaatst worden. 

Vrijstaande gebouwen

Voor vrijstaande bijgebouwen die het volume of uitzicht van een woning aanzienlijk beïnvloeden, zoals een vrijstaand tuinhuis, carport of veranda, heb je in principe altijd een omgevingsvergunning nodig.

Wanneer ben je vrijgesteld?

• Als het bijgebouw een oppervlakte kleiner dan 40 m² beslaat (of als de totale som van vrijstaande bijgebouwen < 40 m² blijft),
• als het bijgebouw volledig binnen een straal van 30 m van de woning staat,
• als het bijgebouw binnen 1 m van de perceelgrens achteraan blijft, en in de zijtuin binnen 3 m van de perceelsgrens, of het wordt gebouwd tegen een bestaande scheidingsmuur waaraan niets wordt gewijzigd,
• als de nokhoogte onder 3,5 m blijft,

Aanleg van verharding en waterpartijen

Ben je van plan een oprit, terras of tuinpad aan te leggen? Dan ben je in principe ook verplicht om een omgevingsvergunning aan te vragen. Ook zwembaden en vijvers vallen daaronder. 

Wanneer ben je vrijgesteld?

• Voor de aanleg van een strikt noodzakelijk toegang tot de woning in de voortuin (zoals een padje van de stoep naar de voordeur), ben je vrijgesteld als het pad niet breder is dan 3 m voor een toegang naar een garage en 1,5 m voor toegang naar een voordeur.
• Als de verharding, vijver of het zwembad een oppervlakte kleiner dan 80 m² beslaat (of als de totale som aan verharding/waterpartijen < 80 m² blijft),
• Een vrijstelling geldt enkel als de verharding/waterpartij niet hoger dan 1,5 m boven het maaiveld komt, minder dan 30 m van de woning ligt en op 1 m van de perceelgrens verwijdert blijft (of ligt tegen een bestaande scheidingsmuur).

Installatie van regenwaterput of infiltratievoorzieningen

Als je een regenwaterput laat steken, of een ondergrondse infiltratievoorziening wil voorzien, heb je een omgevingsvergunning nodig. Ook de aanleg van wadi’s wordt beschouwd als een terreinaanleg met reliëfwijziging, en is dus vergunningsplichtig tenzij het om zeer beperkte graafwerken gaat.

Wanneer ben je vrijgesteld?

• Als de voorziening/regenwaterput in achtertuin of meer dan 30 m van de woning ligt,
• als de reliëfswijziging beperkt wordt tot 0,7 m (van toepassing op wadi's),
• wanneer de installatie boven het maaiveld niet zichtbaar is.

Tip
Wanneer je de verharding rond je woning uitbreidt en/of je woning uitbreidt op een manier waardoor de afwaterende oppervlakte verhoogt, moet je vaak een infiltratievoorziening voorzien. Daar lees je hier meer over.

Plaatsing van omheiningen

Voor de plaatsing van omheiningen langs de straatzijde van de woning, geldt ook in principe een vergunningsplicht. Voor hagen of struiken die als omheining fungeren, geldt helemaal geen vergunningsplicht.

Wanneer ben je vrijgesteld?

• Als de afsluiting open is (denk aan draad of draadpanelen) onder een hoogte van 2 m blijft,
• als de afsluiting gesloten is (denk aan een houten wand of een betonnen omheining), mag de omheining niet hoger zijn dan 1 m (in de voortuin), en niet hoger dan 2 m in de zij-/achtertuin.
• als de afsluiting helemaal binnen een straal van 30 m van de woning ligt.

Plaatsing van technieken

Voor de buitenunit van een warmtepomp of een airco, of voor de installatie van zonnepanelen, kan je een omgevingsvergunning nodig hebben. Maar ook hier gelden - sinds kort uitgebreide - vrijstellingsvoorwaarden.

Wanneer ben je vrijgesteld?

• Voor zonnepanelen:
  • Als je zonnepanelen op een plat dak plaatst waarbij de installatie niet hoger dan 1 m boven de dakrand uitkomt,
  • als zonnepanelen op een hellend dak geïntegreerd zitten in het dakvlak, dus ofwel op de bedekking volgens eenzelfde helling, ofwel fungerend als dakbedekking,
  • als zonnepanelen tegen een gevel bevestigd zijn, met een maximale totale oppervlakte van 4 m² per gevel,
  • als zonnepanelen tegen een balkon bevestigd zijn.
  • Stekkerzonnepanelen zijn niet vergunningsplichtig.
• Voor airco's en warmtepompen:
  • Een buitenunit van een airco of warmtepomp is vrijgesteld als deze in de tuin ligt of tegen een gevel of op een plat dak gemonteerd zit, tot 2 m van de perceelgrens of tegen een bestaande scheidingsmuur.
• Voor schoorstenen en afvoer-/ventilatiekanalen:
  • Ventilatiebuizen, schoorsteenpijpen zijn vrijgesteld van de vergunningsplicht als ze niet hoger uitsteken dan 3 m boven de nok van de woning. 
• Ook voor een schotelantenne op je dak heb je een vergunning nodig. Op een plat dak of in de achtertuin mag de antenne geen grotere diameter dan 120 cm hebben, voor de plaatsing op een hellend dak of tegen een achtergevel is de maximale diameter 80 cm. 

Tip
Vrijgesteld betekent niet “zonder regels”. De werken moeten nog steeds conform ruimtelijke ordening, bouwvoorschriften en veiligheidsnormen gebeuren.

Hoe verloopt de procedure?

Voor een omgevingsvergunning

De aanvraag gebeurt digitaal via het Omgevingsloket. De gemeente beoordeelt of het project verenigbaar is met ruimtelijke plannen, verkavelingsvoorschriften en de “goede ruimtelijke ordening”. Afhankelijk van de aard en de impact van het project kan de aanvraag onderworpen zijn aan een gewone of vereenvoudigde procedure.

Bij de beoordeling worden ook adviezen ingewonnen van andere instanties indien nodig (bijvoorbeeld erfgoed, waterbeheer of mobiliteit). Voor projecten met mogelijke impact op de omgeving kan een openbaar onderzoek worden georganiseerd, waarbij omwonenden opmerkingen kunnen indienen.

Na afloop van de procedure (binnen de drie tot zes maanden) neemt de bevoegde overheid een beslissing: de vergunning wordt toegekend, geweigerd of toegekend onder voorwaarden. Tegen een beslissing is in bepaalde gevallen beroep mogelijk bij de hogere overheid.

Bij een toekenning wordt de beslissing online kenbaar gemaakt, maar op de werf of het perceel wordt vaak ook een gele affiche geplaatst. Vanaf de 35^e dag na het plaatsen van die affiche, mogen de werken uiteindelijk starten. Dit is namelijk de termijn om beroep aan te tekenen. De uiteindelijke startdatum moet overigens ook doorgegeven worden aan de gemeente.

Bij een meldingsplicht

Een melding houdt in dat je via het Omgevingsloket een kennisgeving indient met plannen, foto’s en beschrijving. De gemeente neemt akte van je melding, meestal binnen 20 dagen, maar geeft geen expliciete toestemming of weigering. Je mag pas starten met de werken na ontvangst van de aktename.

Brussel en Wallonië

Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is bij bouw- of verbouwingswerken in de regel een stedenbouwkundige vergunning (vergelijkbaar met een omgevingsvergunning) vereist. Er is geen algemeen meldingssysteem zoals in Vlaanderen met aparte “melding”-categorie: de regel is dat de vergunning vooraf wordt aangevraagd en goedgekeurd voordat de werken kunnen starten. Voor aanvragen werkt men digitaal via het platform MyPermit Urban.

Het gaat dan bijvoorbeeld over:

• Het bouwen van een nieuw gebouw of uitbreiding van een bestaand gebouw.
• Een verandering van functie van een gebouw (bv. van woonhuis naar commerciële ruimte).
• De aanleg of wijziging van vaste constructies of installaties die het uitzicht of de stabiliteit van het gebouw beïnvloeden.
• Het plaatsen van technische installaties, tenzij specifieke vrijstellingsregels van toepassing zijn.

Wallonië

In Wallonië geldt dat veel werken, zoals nieuwbouw, verbouw, functieverandering of aanleg van vaste constructies, onder de verplichting vallen om een "permis d’urbanisme" (bouwvergunning) aan te vragen vóór aanvang van de werken. Wel is er de laatste tijd een hervorming gestart (vanaf mei 2025) waarbij bepaalde kleinere werken voortaan zonder vergunning kunnen worden uitgevoerd, ter vereenvoudiging.

In Wallonië is er niet standaard sprake van een aparte “melding”-categorie voor werken; het onderscheid is vooral tussen “vergunning vereist” of “vergunning niet vereist/uitgesloten” (vrijstelling). Dus eerder een tweedeling dan drie regimes zoals in Vlaanderen.

Voorbeelden van vergunningsplichtige werken:

• De constructie of grote renovatie van een gebouw, bijvoorbeeld een nieuwe woning of uitbreiding.
• Verandering van bestemming of gebruik van een gebouw (bv. wonen naar kantoor, of opslag naar woning).
• Plaatsing van grote vaste installaties of constructies, of belangrijke grondwerken zoals grote terrasseringen. 
• Installaties zoals zonne-energievoorzieningen, indien buiten de vrijstellingsvoorwaarden.